На главную Статьи и законы
Юридические услуги в Москве

Продаем долю в квартире по правилам

15 Янв 2017 21:01

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 31 июля 2016 года


Порядок отчуждения доли квартиры существенно отличается от продажи квартиры как единого объекта права.
При распоряжении целым объектом собственник ничем не ограничен, в то время как отчуждение доли сопровождается дополнительными мерами, направленными на соблюдение прав других сособственников.
Помимо общих ограничений, свои нюансы есть при распоряжении долей, где сособственниками являются супруг продавца или несовершеннолетние.

Требования к извещению об отчуждении доли


Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК РФ собственник доли недвижимого имущества обязан уведомить других сособственников о ее предстоящем отчуждении.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ извещение должно быть составлено в письменной форме и содержать:

 

  • адрес квартиры, доля в которой продается;
  • цену сделки.

Помимо этого, Федеральная нотариальная палата рекомендует указывать:

  • как будут проводиться расчеты;
  • сохраняется ли установленное законом право залога при просрочке платежа;
  • имеются ли лица, сохраняющие право пользования квартирой (сведения о постоянно и временно проживающих гражданах);
  • в какие сроки будет осуществляться передача имущества.

Собственник доли не вправе заключать сделку по ее отчуждению ранее, чем через месяц со дня уведомления других сособственников квартиры. Если сделка будет совершена с нарушением срока, указанного в уведомлении, это может быть расценено судом как нарушение преимущественного права других сособственников, в связи с чем продавцу стоит более внимательно отнестись к определению периода, в течение которого он бы хотел заключить сделку.

Способы отправки извещения


Законодательство не содержит определенного перечня способов передачи подобного рода извещений (уведомлений). При рассмотрении соответствующих споров суды принимают в качестве доказательств почтовые квитанции, дубликаты извещений с подписью адресата в получении, нотариально удостоверенные протоколы осмотра интернет-страниц, подтверждающих электронную переписку и т.д.
Поскольку перед удостоверением сделки нотариус должен проверить факт уведомления продавцом других сособственников, Федеральная нотариальная палата разработала Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные Протоколом от 28.03.2016 N 03/16.
Согласно указанному документу бесспорным подтверждением направления уведомления участникам совместной собственности является:

 

  • свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае непредставления нотариусу указанных документов он вправе отказать в удостоверении сделки, а продавец, в свою очередь, может обратиться в суд за подтверждением соответствующего юридического факта.
Извещение направляется по месту регистрации сособственников. А если таковое продавцу неизвестно, по месту нахождения продаваемого имущества.
Установленные законодателем требования к способам отправки уведомления не гарантируют его фактического получения сособственниками. Последние, например, могут находиться вне места проживания по причине командировки, отпуска или по другим причинам. Суды в подобных случаях склонны считать, что, если уведомление отправлено и содержит существенные условия продажи, продавец считается исполнившим свою обязанность, а следовательно, причины для перевода прав и обязанностей по договору, как и признания его недействительным, отсутствуют.
Так, истец обратилась в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что отсутствовала по месту регистрации по уважительной причине, вследствие чего не получала уведомления о предстоящей продаже доли квартиры. Отказ в удовлетворении заявленных требований суд аргументировал тем, что о перемене места жительства истица не уведомила местное отделение связи, следовательно, вина продавца в этом отсутствует. Более того, суд усмотрел, что удовлетворение заявленных требований приведет к нарушению прав продавца, добросовестно исполнившего свои обязательства (Определение Приморского краевого суда от 15.02.2016 по делу N 33-1271).
Однако отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих отправку и получение уведомления (равно как в случае невручения такого уведомления по причине, отличной от истечения срока хранения), суд будет не на стороне продавца ввиду отсутствия доказательств исполнения им его обязанности (Определение Московского городского суда от 24.12.2015 N 4г/1-13755).

Отказ сособственников от преимущественного права


Получив извещение о предстоящем отчуждении доли, сособственники вправе:

 

  • воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных в уведомлении условиях, о чем должны уведомить продавца в течение месяца со дня получения уведомления;
  • отказаться от покупки, представив продавцу отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

При этом они не могут принять или отказаться от перечисленных в нем условий частично, как не могут ссылаться на трудное материальное положение и др. Суды в данном случае занимают сторону продавцов, указывая на то, что субъективные причины не могут являться основанием ни для перевода прав и обязанностей покупателя на истца, ни для признания сделки недействительной.
В качестве примера можно привести Определение от 16.12.2015 по делу N 33-9179/2015 Оренбургского областного суда, отказавшего в иске заявительнице, ссылающейся на то, что на момент получения уведомления у нее отсутствовали денежные средства, необходимые для покупки отчуждаемой доли. В этом же документе суд указал, что важную роль для принятия решения в пользу продавца сыграло указание в уведомлении на необходимость внесения обеспечительного платежа как гарантии оплаты имущества.
Отказ от приобретения доли может быть составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. В первом случае нотариус вправе приостановить удостоверение сделки для дополнительной проверки. Нотариально удостоверенный отказ принимается как бесспорное доказательство.
При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу.
Так, например, соответствующий спор был рассмотрен Московским городским судом, о чем вынесено Апелляционное определение от 26.06.2015 по делу N 33-19288. Удовлетворяя требования истца, действующего в интересах ребенка, суд ссылался на требования ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, из смысла которых явствует, что отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности приравнивается к отчуждению имущества и, следовательно, требует получения разрешения органов опеки и попечительства.

Оформление сделки


Договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли. При этом течение указанного срока начинается с момента получения уведомления, а не его отправления. Однако, если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими сособственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.
Если сделка осуществляется между участниками совместной собственности, указанные лица могут подписать договор в простой письменной форме, в форме единого документа.
Договор купли-продажи доли третьему лицу должен быть удостоверен нотариально. Для чего необходимо собрать и предоставить нотариусу определенный пакет документов.
В первую очередь, продавец должен подтвердить право собственности на отчуждаемое имущество.
В настоящее время основным документом для этой цели является свидетельство о государственной регистрации права.
Поскольку указанное свидетельство является подтверждением регистрации права собственности, возникшего на основании сделки, соответствующие договоры также необходимо представить (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Если доля в квартире была унаследована, следует представить свидетельство о праве на наследство. В случае выделения доли из совместно нажитого супругами имущества или на ином основании подтверждением данного факта будет соответствующее свидетельство.
С 2017 года свидетельства о государственной регистрации права выдаваться не будут. Вместо этого стороны договора будут получать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Регистрация будет также сопровождаться проставлением на экземплярах договора регистрационной надписи.
Прочие документы.
Собственник отчуждаемой доли должен подтвердить наличие или отсутствие лиц, обладающих правом пользования жилым помещением. С этой целью нотариусу представляется выписка из домовой книги.
Продавцы, состоящие в браке, представляют нотариусу согласие супруга на заключение сделки. Если между супругами заключен брачный договор, которым определен режим совместно нажитого имущества, отличный от законного, к документам следует приложить копию такого договора. Поскольку отсутствие в паспорте штампа о семейном положении не может гарантировать отсутствия брака, продавец также подписывает заявление о том, что в браке не состоит.
Недобросовестные супруги зачастую пытаются избавиться от дорогостоящего имущества, в т.ч. недвижимости, еще до развода. Случается, что квартира, хоть и приобретенная в браке, оформляется на одного из супругов. Такой супруг меняет паспорт, не проставляя в нем отметку о заключении брака, и реализует имущество, не заручившись согласием другого. В подобных случаях второй супруг вправе требовать признания такой сделки недействительной (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу N 33-144/2016(33-5217/2015)), а также возмещения ему причитающейся по закону супружеской доли. То есть в данном случае продавец нарушит сразу несколько правил: о супружеской доле и доле в общем имуществе, поскольку второй супруг также является сособственником квартиры.
Помимо прочего, следует представить нотариусу и документы, подтверждающие направление другим сособственникам уведомления об отчуждении имущества, и их отказ от приобретения, равно как и копию самого уведомления, чтобы проверить идентичность условиям договора.
Если в числе лиц, не воспользовавшихся преимущественным правом, есть несовершеннолетние, к документам должно прилагаться разрешение на это органов опеки и попечительства.
Поскольку закон не содержит четкого перечня необходимых для совершения сделки документов, нотариус вправе запросить у сторон дополнительные, которые, по его мнению, необходимы для всесторонней оценки чистоты сделки.

Государственная регистрация договора


Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правом подачи документов для осуществления регистрационных действий обладают:

 

  • правообладатель;
  • лицо, которому правообладатель выдал нотариально удостоверенную доверенность на подачу документов в регистрирующий орган;
  • нотариус, совершивший сделку.
    Для государственной регистрации перехода права собственности продавец представляет регистратору:
  • договор (например, купли-продажи) с актом о приеме-передаче имущества в трех экземплярах;
  • заявление по установленной форме;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Регистрирующий орган не вправе требовать иные документы, за исключением случаев, когда в тех, что представлены, имеются разночтения и иные недостатки, не позволяющие произвести регистрационные действия.

Документы на регистрацию могут быть представлены следующими способами:

  • лично заявителем в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр;
  • с помощью почтового отправления с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра или портале государственных услуг.

К документам, поданным по почте, предъявляются следующие требования:

  • подпись на заявлении, как и сама сделка, должна быть нотариально удостоверена;
  • к документам должна прилагаться копия документа, удостоверяющего личность.

Для направления документов с помощью онлайн-сервиса у заявителя должна быть электронная цифровая подпись, оформленная в установленном порядке через специализированный центр.
Через три рабочих дня со дня получения регистратором документов продавец получает свой экземпляр договора с отметкой регистрирующего органа. Покупатель, наряду с этим, получает также свидетельство о государственной регистрации права (а с 2017 года - выписку из ЕГРН).
Общий срок совершения регистрационных действий составляет десять рабочих дней. Однако для регистрации нотариально удостоверенных сделок не предусмотрена обязательная правовая экспертиза документов и чистоты сделки, поскольку подразумевается, что данный функционал возлагается на нотариуса.
Но независимо от того, регистрируется ли нотариально удостоверенная сделка или сделка, совершенная в простой письменной форме, срок получения документов после государственной регистрации увеличивается на два дня, если документы подавались через многофункциональный центр.
В заключение отметим, что судебные споры, вытекающие из правоотношений по отчуждению долей в праве собственности на недвижимость, основаны, как правило, на нарушении продавцом преимущественных прав других собственников.
При этом необходимо помнить, что данное нарушение не влечет признания сделки недействительной, а становится основанием для требования любого из сособственников о переводе прав и обязанностей покупателя на себя (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 13.01.2016 по делу N 33-187/2016(33-9688/2015)).
Во избежание ряда негативных последствий многие участники соответствующих правоотношений передают полномочия по сопровождению сделки нотариусу. Речь идет не только о ее удостоверении. Нотариусу также может быть поручено составление и направление иным участникам долевой собственности извещения и действия, направленные на государственную регистрацию сделки.



©2008 mosuruslugi.ru
mosuruslugi@gmail.com
О сайте · Контактная информация · Размещение рекламы · Ограничение ответственности