На главную Статьи и законы
Юридические услуги в Москве

Новые требования к долевому строительству

11 Окт 2015 15:50

Новый закон, по мнению его авторов, поможет защитить права граждан при долевом строительстве (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ). С 1 октября 2015 года требования к застройщикам и жилищно-строительным кооперативам будут жестче. Изменения также затронут банки и страховые организации.

Изменения для застройщиков, банков и страховых компаний

Застройщикам необходимо учесть, что с 1 октября 2015 года ужесточаются требования к банкам и страховым организациям, которые имеют право работать в системе предоставления гарантий для участников долевого строительства.

Банки, состоящие на учете в системе страхования вкладов, должны быть включены в реестр. А также иметь право на проведение операций с физическими лицами.

Страховые компании должны располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд руб. (ранее было достаточно 400 млн руб.). И у них не должно быть предписаний Центрального Банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.

Для того чтобы застройщики могли своевременно определить, с какими банками и страховщиками можно иметь дело, а с какими нет, список банков и страховых организаций, отвечающих установленным требованиям, будут публиковать на официальном сайте ЦБ РФ.

Кроме того, при заключении договора страхования страховая компания обязана выдать застройщику полученный от Центробанка документ, который подтверждает ее право осуществлять страхование на рынке долевого строительства (формы пока нет).

Если банк или страховая компания, с которыми застройщик заключил договор страхования или поручительства, на 1 октября 2015 года не соответствует обновленным требованиям, застройщик обязан поменять страховщика или поручителя. На замену отводится 15 дней.

Также застройщикам, которые используют инструмент поручительства, теперь нужно будет пристально следить за новостями об отзыве банковских лицензий. Так как если это произойдет или в банке-поручителе введут временную администрацию, застройщику дается 15 дней на то, чтобы найти нового поручителя. Либо вступить в общество взаимного страхования или заключить договор страхования.

На госрегистрацию договоров участия в долевом строительстве застройщик теперь должен представлять кроме самого договора страхования (поручительства) еще и документ, подтверждающий уплату страховой премии или вознаграждения по договору поручительства (подп. «а» п. 2 ст. 1 закона № 236-ФЗ).

Дополнительные сведения в ЕГРП

С 1 января 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) данные о земельном участке, на котором ведется долевое строительство, дополнят. Дополнительно будут указывать сведения о страховщике или поручителе, страховой сумме, дате расторжения договора страхования или поручительства.

Нововведения для ЖСК

Закон № 236-ФЗ упорядочивает деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Ограничения

Установлено ограничение по объему строительства.

По общему правилу ЖСК больше не разрешат строить одновременно более одного многоквартирного дома выше трех этажей (п. 1 ст. 4 закона № 236-ФЗ, п. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ).

Из этого правила есть исключение. Запрет не распространяется на кооперативы, созданные для обеспечения доступным жильем отдельных категорий граждан в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ. В их числе – работники федеральных госорганов, военные, научные работники, родители трех и более детей и т. д. Категории таких граждан и правила формирования списков для вступления в указанные льготные кооперативы приведены в пунктах 4, 5 статьи 16.5 закона № 161ФЗ и в постановлении Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Всем остальным ЖСК, созданным до 25 июля 2015 года (даты вступления закона № 236-ФЗ в силу), дан один год с указанной даты на то, чтобы привести свою деятельность в соответствие с новыми требованиями. Сделать это, согласно пункту 7 статьи 9 закона № 236ФЗ, они должны до 25 июля 2016 года.

А если кооператив создан раньше 25 июля 2015 года и уже строит одновременно несколько домов выше трех этажей для обычных граждан? Такие кооперативы, если у них по истечении года останутся недостроенные дома, до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию будут не вправе принимать новых членов. Это касается и тех ЖСК, в которых количество членов превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме высотой более трех этажей.

Примечание. Такой порядок предусмотрен в пункте 8 статьи 9 закона № 236-ФЗ.

Новые обязанности

Кроме того, с 1 июля 2016 года у ЖСК появятся новые обязанности.

Во-первых, они должны будут размещать в создающейся информационной системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

  • количество членов кооператива;
  • права ЖСК на земельный участок;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • местоположение строящегося дома и его описание;
  • количество жилых помещений в строящемся доме, описание их технических характеристик, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих поправок;
  • предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Во-вторых, представлять для ознакомления членам кооператива по их требованию (в том числе с использованием информационной системы):


  • проектную документацию и заключение экспертизы, если оно необходимо;
  • документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
  • протоколы собраний;
  • имеющиеся заключения ревизионной комиссии и т. д.

В-третьих, вести реестр своих членов.

Такие требования содержит новая статья 123.1 Жилищного кодекса РФ (п. 3 ст. 4, п. 9 ст. 9 закона № 236-ФЗ).

Контроль

Теперь в Жилищном кодексе РФ законодательно закреплены также правила контроля за деятельностью ЖСК (ст. 123.2 кодекса). Они действуют с 25 июля 2015 года.Как и деятельность застройщика при долевом строительстве, деятельность ЖСК контролирует специальный орган.

Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, согласно статье 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ. Единого централизованного органа нет, в каждом регионе он свой – его определяет региональное законодательство. Это может быть Комитет строительства и архитектуры, Государственная жилищная инспекция, Служба государственного жилищного и строительного контроля и т.д.

Плановую проверку ЖСК контролирующий орган проводит по истечении года со дня выдачи разрешения на строительство или с даты окончания проведения последней плановой проверки. Внеплановую – если кооператив не исполнил в срок предписания об устранении выявленных нарушений или если надзорный орган получил сведения о нарушении ЖСК правил застройки или строительства либо по требованию прокурора. Такие правила установлены в пунктах 5, 6 статьи 123.2 закона № 236-ФЗ.

Новые штрафы

В Кодекс РФ об административных правонарушениях введены новые нормы ответственности для застройщиков и ЖСК, а также для банков и страховых компаний, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика. Мы привели их в таблице.

Дополнительные меры ответственности при строительстве жилья

Нарушение

Штраф

Дата

Основание

Неразмещение или несвоевременное размещение застройщиком необходимой информации в государственной информационной системе. А также размещение информации не в полном объеме или заведомо искаженной

Для компании-застройщика – 100 тыс. руб.

С 1 июля 2016 года

П. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ

Неисполнение жилищно-строительным кооперативом обязанности по ведению реестра членов ЖСК

Для ЖСК – от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Для должностных лиц кооператива – от 5 тыс. до 15 тыс. руб.

С 1 июля 2016 года

Ст. 14.28.1 КоАП РФ

Непредставление в установленный срок в регистрирующий орган информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования или поручительства

Для страховой компании или банка – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Для их должностных лиц – от 5 до 15 тыс. руб.

С 25 июля 2015 года

П. 5 ст. 14.28 КоАП РФ



©2008 mosuruslugi.ru
mosuruslugi@gmail.com
О сайте · Контактная информация · Размещение рекламы · Ограничение ответственности