На главную Статьи и законы
Юридические услуги в Москве

Если на 01.05.2015 у Управляющей компании нет лицензии

11 Июл 2015 17:50

В данной статье рассмотрим возможные варианты развития событий в ситуации, когда по состоянию на 01.05.2015 УК, имеющая дома в управлении, не получила лицензию по причине нарушения Стандарта раскрытия информации (Утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731). Вправе ли она продолжить управлять домами, если вновь подала заявку на выдачу лицензии? Может ли орган местного самоуправления (ОМСУ) назначить временного управляющего и принудительно изъять дома? Это основные вопросы компаний, опасающихся остаться без клиентов. Не исключено, что к моменту, когда читатели получат журнал, данная ситуация будет разрешена на самом высоком уровне и для иных толкований не останется места. Но на момент подготовки материала к печати запрос на правовую оценку данного казуса присутствует.

Согласно п. 3 ст. 49 ГК РФ право юридического лица осуществлять деятельность, для занятия которой необходимо получение специального разрешения (лицензии), возникает с момента получения такого разрешения (лицензии) или в указанный в нем срок и прекращается при прекращении действия разрешения (лицензии). В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации") после 1 мая 2015 г. осуществление деятельности по управлению МКД без лицензии не допускается. Таким образом, организация, не имеющая к 01.05.2015 лицензии, утрачивает право управлять МКД. Таковы общие положения, а как они применяются на практике?

Нет лицензии, но есть желание остаться в домах

Именно так можно коротко охарактеризовать положение вещей у крупных УК, имеющих длительную историю, как правило, большую площадь домов в управлении, которым было отказано в выдаче лицензии по причине ненадлежащего раскрытия информации. Прекращается ли 01.05.2015 автоматически договор управления, заключенный ранее? Вправе ли УК продолжать управлять МКД?

Законный порядок прекращения управления домом

В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ в случае, если в срок до 01.04.2015 УК не обратилась за получением лицензии либо ей было отказано в ее выдаче, ОМСУ обязан уведомить собственников помещений об этом и созвать общее собрание для выбора способа управления. По общему правилу выбор нового способа управления или новой УК является безусловным основанием для расторжения договора управления МКД с действующей УК (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, от 05.06.2012 N 17635/11, Определение ВС РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5). Подчеркнем, что одного решения общего собрания о расторжении договора управления недостаточно. Дом не может остаться без управления: собственники обязаны выбрать другой способ управления. Если собрание не состоялось, решение не принято или не реализовано, ОМСУ должен провести открытый конкурс, победитель которого приступит к управлению домом в описанном в ЖК РФ порядке. А прежняя УК обязана подчиниться решению общего собрания или ОМСУ и прекратить управлять домом, передав свои полномочия преемнику.
Только такой порядок описан в Законе, поскольку законодатель исходил из строгого соблюдения сроков всех процедур и добросовестного выполнения участниками правоотношений возложенных на них обязанностей. Он основан на общих принципах, которые работали в сфере управления МКД и раньше.
Возникает вопрос: каким образом осуществляется управление МКД до передачи полномочий законным образом выбранной новой УК с лицензией?

Оснований для прекращения договора нет

По общему правилу договор управления МКД не может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе УК (ст. ст. 310, 450, 451 ГК РФ). Из этого общего вывода следует частный: неполучение лицензии нельзя рассматривать в качестве основания для прекращения обязательств УК по договору управления. Данное утверждение можно дополнительно косвенно подкрепить следующим соображением. Согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ если лицензия аннулируется, то продолжать управлять домом нужно до передачи его другому управляющему (основание для расторжения договора управления здесь - выбор нового способа управления, а не утрата лицензии).
Представляется, что отсутствие лицензии не рассматривается как основание для прекращения договора управления в связи с невозможностью его исполнения. Так, в силу п. 1 ст. 416 ГК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 01.05.2015, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Отрицательное решение лицензионной комиссии в отношении УК обусловлено нарушением Стандарта раскрытия информации, то есть обстоятельством, за которое отвечает УК (пока в законном порядке не оспорен отказ в выдаче лицензии).
Таким образом, обязательства УК по договору управления, заключенному в законном порядке ранее, прекращаются в случае:

  • одностороннего отказа собственников помещений (с одновременным выбором нового способа управления);
  • расторжения договора по соглашению сторон;
  • истечения срока действия договора.

Учитывая это, УК должна управлять домом вплоть до его передачи законно выбранному преемнику. В Письме от 24.02.2015 N 4745-АЧ/04 Минстрой России привел правовое основание для такого вывода - ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. В данной норме речь идет об управлении домом компанией, лицензия которой была аннулирована, до момента возникновения полномочий по управлению домом у другого управляющего. Это правило не регулирует рассматриваемые нами правоотношения напрямую, однако, видимо, может быть применено по аналогии на основании ч. 1 ст. 7 ЖК РФ. Среди экспертов существует мнение, что ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не может применяться по аналогии к случаю первичного получения лицензии (когда УК еще не является лицензиатом), а разъяснения Минстроя не имеют вообще никакого веса и на них нельзя ссылаться в случае возникновения спорной ситуации на практике.

Обратите внимание! Многие юристы и контролирующие органы полагают, что отсутствие лицензии является основанием для расторжения договора управления МКД и УК сама обязана созвать общее собрание для решения данного вопроса совместно с собственниками помещений. Безусловно, это самый безопасный вариант, однако реалии таковы, что кворум обеспечить зачастую невозможно, ОМСУ бездействует, поэтому данная рекомендация зачастую неосуществима на практике.

Между тем мы понимаем, что дома не должны остаться без управления. Это представляется гораздо большим нарушением прав граждан, нежели управление домом без лицензии в переходный период.
Очевидно, что УК, продолжающие управлять домами без лицензии, интересуют возможные риски. Некоторые из них лежат на поверхности: это административная и уголовная ответственность. О некоторых считаем нужным напомнить.
Но прежде рассмотрим еще один актуальный вопрос, возникший с подачи собственников помещений: освобождает ли их от обязанностей сам факт отсутствия лицензии у УК, даже если она реально продолжает управлять домом? Ответ однозначен: да. Пока договор не прекращен, а собственники помещений фактически пользуются услугами УК, они обязаны вносить плату (аналогичный вывод сделан в Определении ВАС РФ от 05.12.2012 N ВАС-15950/12).

Ответственность за управление домом без лицензии

В первую очередь УК интересуют штрафы. Известно, что административные штрафы драконовские: ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ предусматривает за управление МКД без лицензии, когда она обязательна, наложение на организацию штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб., на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб. Причем альтернативой штрафу для руководителя УК может быть дисквалификация, которая закроет ему возможность возглавлять УК в течение трех лет (УК с таким руководителем лицензию уже не получит).
Осуществление деятельности без лицензии - длящееся правонарушение, то есть срок давности привлечения к ответственности (один год - см. ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ) следует отсчитывать с даты обнаружения правонарушения (фактически с даты проверки контролирующего органа), если на момент проверки УК продолжает работать без лицензии, и с даты прекращения правонарушения (то есть с даты получения лицензии).
Предупреждаем УК: не исключено, что проверяющие будут составлять отдельные протоколы по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ на каждый дом, а суд будет штрафовать УК отдельно по каждому дому, считая управление каждым домом самостоятельным правонарушением. Обоснование может быть следующим. Под деятельностью по управлению МКД понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора управления МКД (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ). Управление осуществляется в отношении каждого отдельного дома как самостоятельного объекта управления (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416). Кроме того, известно о привлечении компании к ответственности, предусмотренной одной статьей (ст. 6.5 КоАП РФ), столько раз, на скольких объектах было выявлено несоответствие питьевой воды нормативным требованиям (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 11036/13). Аналогичная практика (правда, уже далеко не свежая) есть и по ст. 7.22 КоАП РФ: каждый дом - самостоятельное правонарушение (Постановления ФАС ВСО от 18.11.2009 N А19-13645/09, ФАС ПО от 05.06.2009 N А12-10265/08).
Также нельзя забывать о риске привлечения руководителя УК к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 171 УК РФ, если осуществление деятельности без лицензии сопряжено с извлечением дохода (точнее, выручки без вычета расходов) в сумме, превышающей 1,5 млн руб. (см. п. п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23).

Недействительность договора

Есть ли основания для признания договора управления МКД, заключенного с УК до 01.09.2014, недействительным с 01.05.2015, если на эту дату УК не имела лицензии? Ранее в ст. 173 ГК РФ было специальное основание для признания сделки недействительной: сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Однако эта норма не могла быть применена к договору, заключенному в период, когда лицензия действовала, а впоследствии (еще в течение срока действия договора) ее срок истек (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3386/07). В настоящее время из ст. 173 ГК РФ удалены упоминания об отсутствии лицензии, в связи с чем остается применять только ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Однако здесь также следует руководствоваться принципом: такая сделка должна нарушать обязательные требования в момент ее совершения (заключения договора). Поэтому представляется, что договор управления МКД, заключенный в соответствии с ЖК РФ ранее, не может быть оспорен по причине неполучения УК лицензии в установленный срок.

Иски о прекращении безлицензионной деятельности

Помимо возможных мер ответственности, которые применяются по отношению к УК, может быть предпринят такой способ воздействия, как судебный запрет осуществлять деятельность без лицензии. Обратиться с соответствующим заявлением в суд может прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ). Известно множество судебных решений о запрете осуществлять деятельность без лицензии, например образовательную деятельность (Апелляционное определение Кировского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-337/2015), деятельность по обращению с опасными отходами (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 19.01.2015 по делу N 33-196/2015), погрузке-разгрузке опасных грузов (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2014 по делу N 33-32766).
Однако такие меры могут иметь место, только если определен преемник УК, поскольку прекращение деятельности по управлению домом в отсутствие нового управляющего нарушит права населения гораздо сильнее, чем отсутствие у УК лицензии по причине ненадлежащего раскрытия информации.

Принудительная ликвидация

Также считаем необходимым упомянуть о правиле из пп. 2 п. 3 ст. 61 ГК РФ о том, что юридическое лицо ликвидируется по решению суда по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии). С 01.09.2014 структура статьи несколько изменилась, однако основание для ликвидации (безлицензионная деятельность) было в ГК РФ и ранее.
Правом предъявлять в суд иски о ликвидации организации любой организационно-правовой формы по основаниям, установленным законодательством РФ, наделены только налоговые органы (п. 11 ст. 7 Закона РФ от 21.03.1991 N 943-1 "О налоговых органах РФ"). Орган госжилнадзора, орган муниципального жилищного контроля вправе инициировать судебное разбирательство по вопросу ликвидации только ТСЖ (пп. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
До внесения в ГК РФ поправок суды при рассмотрении исков о ликвидации организаций принимали во внимание толкование ст. 61 ГК РФ, данное КС РФ применительно к другому основанию для принудительной ликвидации - осуществлению деятельности с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Ликвидация юридического лица не может быть назначена по одному лишь формальному основанию неоднократности нарушения законодательства, а должна применяться в соответствии с общеправовыми принципами юридической ответственности и быть соразмерной допущенным юридическим лицом нарушениям и вызванным ими последствиям (Постановление от 18.07.2003 N 14-П). К примеру, если организация, в отношении которой суд вынес решение о ликвидации по причине отсутствия лицензии, получила такую лицензию к моменту вступления решения суда в силу, судебное решение может быть отменено в порядке обжалования (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.01.2014 N 33-661/2014).
Каким образом норма из пп. 2 п. 3 ст. 61 ГК РФ будет применяться к УК, будут ли налоговики заинтересованы в ликвидации управляющих, в настоящее время сказать трудно. Однако данный риск нужно учитывать.

Разъяснения Минстроя

В Письме от 24.04.2015 N 12258-АЧ/04 представители Минстроя России изложили свой взгляд на проблему управления домами, в которых УК подали заявление о предоставлении лицензии после 01.04.2015. Из разъяснений чиновников следует, что в реестр лицензий субъекта РФ дома могут быть включены в привязке к данной УК только в общем порядке, предусмотренном ст. 198 ЖК РФ. Напомним, ч. 2, 3 этой статьи установлено, что при заключении договора управления МКД лицензиат обязан в течение трех дней сообщить об этом в орган госжилнадзора, разместить соответствующую информацию на официальном сайте, предназначенном для раскрытия информации, и только в этом случае лицензиат имеет право приступить к управлению МКД (в течение 30 дней с даты подписания договора). Выходит, у такой организации уже должна быть лицензия и с собственниками помещений в домах должен быть заключен новый договор управления. А это, в свою очередь, подтверждает позицию органов госжилнадзора на местах о том, что в случае подачи заявления о выдаче лицензии после 01.04.2015 сведения об МКД, находящихся в управлении, не будут внесены в региональный реестр одновременно с выдачей лицензии. Проще говоря, получить можно только "нулевую" лицензию.
Чиновники сделали несколько уточнений. Если УК подала заявление о выдаче лицензии после 01.04.2015, но при этом ОМСУ уже объявил открытый конкурс, УК вправе участвовать в нем на общих основаниях (очевидно, что к моменту заключения договора она уже должна иметь лицензию). Если заявка на получение лицензии подана до проведения собрания собственников помещений для смены способа управления домом, УК вправе предложить жильцам принять решение о продлении с ней договора управления таким домом. Обратим внимание, что Минстрой говорит о продлении договора, однако под продлением договора следует понимать заключение нового договора на прежних условиях по истечении срока действия прежнего договора. Пока договор управления действует, говорить о его продлении неправомерно (если, конечно, не считать, что 01.05.2015 он прекращается в связи с отсутствием лицензии, но таких разъяснений чиновники не дают). Скорее, данным решением собственники помещений выражают отказ от своего права расторгнуть договор управления с УК, которая не успела получить лицензию до 01.05.2015, подтверждают свою приверженность данной компании, выступают против привлечения временной управляющей организации и проведения открытого конкурса. Но в этом случае чиновники отсылают нас опять-таки к ст. 198 ЖК РФ о том, что сведения о доме вносятся в региональный реестр лицензий на основании договора управления.
Кстати, такое решение может быть принято собственниками в любой момент до проведения конкурса, в этом случае конкурс проводиться не будет. Поэтому УК заинтересована в скорейшем получении лицензии, а именно до даты проведения конкурса.
Подведем итог. Складывается парадоксальная ситуация, обусловленная спецификой деятельности УК: без лицензии нет права управлять домами, но и "бросить" дома было бы незаконно, если нет легитимного преемника. То есть абсолютно безопасного варианта для компании нет. УК целесообразно наладить сотрудничество с жителями домов, чтобы на общих собраниях было принято решение, о котором пишет Минстрой. Но в любом случае риск всех негативных последствий, обозначенных выше, сохраняется.

О временных управляющих

В Письме N 12258-АЧ/04 Минстрой России описал два возможных алгоритма действий ОМСУ на случай появления домов, у которых возникает риск остаться без управления. Оба варианта сводятся к передаче домов на обслуживание временной УК. Представители министерства уточнили, что к таким случаям относятся ситуации, когда УК в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления собственников расторгает договор управления МКД или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении данного дома. Представляется, что здесь может идти речь как минимум о двух вариантах: если УК при подаче заявки на получение лицензии не включила в список домов некоторые дома (хочет избавиться от невыгодного жилфонда) и если УК, не получившая лицензию по состоянию на 01.05.2015, с целью избежать ответственности прекращает управлять домами в одностороннем порядке, то есть без законных на то оснований.
В целом же в Письме сказано о риске остаться без управления, а не о совершившемся факте отсутствия управления домом. Таким риском вполне может быть и отсутствие лицензии у УК, ранее управлявшей домом (ведь неизвестно, какую стратегию выберет ее руководство). Потому появление временных управляющих возможно не только в фактически "брошенных" домах, но и в домах, которые УК без лицензии хочет сохранить под своим управлением.
Итак, первый способ действий ОМСУ: в порядке предупреждения чрезвычайной ситуации (прекращения управления домом УК) он вправе определить муниципальную организацию, имеющую лицензию, ответственную за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества до вступления в силу договора, заключенного с победителем открытого конкурса. ОМСУ должен соблюдать процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", и назначить открытый конкурс.
Второй способ: путем принятия муниципального правового акта ОМСУ вправе предоставить временной УК муниципальную преференцию в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" также с одновременным объявлением открытого конкурса. В обоих случаях перечень работ и услуг временной УК должен соответствовать данным, принятым для целей проведения открытого конкурса, плата за содержание и ремонт общего имущества для временной обслуживающей организации должна быть равна размеру платы, установленному ОМСУ. Исполнителем коммунальных услуг при этом будет РСО на основании пп. "б" п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
До тех пор пока действия ОМСУ не признаны незаконными, возложение на временную УК полномочий по управлению или обслуживанию общего имущества определяет легитимный момент прекращения обязательств прежней УК по договору управления.

Обратите внимание! Если УК, которой было отказано в выдаче лицензии, намерена оспорить этот отказ, при подаче иска в суд следует ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде приостановления действия решения об отказе и всех последующих процедур (созыва и проведения общего собрания, объявления конкурса, назначения временной УК). Это позволит не быть, что называется, выброшенным за борт во время судебного разбирательства или рассмотрения повторной заявки и продолжить управлять домами.

Нам известно, что в некоторых муниципальных образованиях власти уже приняли нормативные акты о назначении временных УК. Но в других регионах ОМСУ бездействуют. В этой ситуации, как было сказано выше, УК продолжает управлять домом без лицензии, при этом сохраняется риск наложения штрафа. Вопросы, связанные с прекращением управления домами без лицензии, целесообразно решать с общим собранием в каждом доме. Если и жильцы не проявляют заинтересованности и вовсе игнорируют предложения об организации общего собрания, момент легитимного прекращения управления домом определяется датой истечения срока действия договора управления МКД.

* * *

Весьма большой процент УК не получили лицензию вовремя. Если местные власти примут срочные меры по организации управления домами в соответствии с законом, такие УК должны передать техническую документацию на дома временной управляющей либо, если она не будет назначена, победителю конкурса или вновь созданному в доме ТСН. Представляется, что до тех пор у УК нет оснований расторгать договор управления в одностороннем порядке (если, конечно, не истек срок его действия). Однако возникают существенные риски, связанные с осуществлением деятельности без лицензии (от административных штрафов до уголовной ответственности руководителя и принудительной ликвидации компании). Если УК полагает, что заявка на получение лицензии, поданная до 01.04.2015, не была удовлетворена безосновательно, решение лицензирующего органа нужно обжаловать с одновременным принятием обеспечительных мер.



©2008 mosuruslugi.ru
mosuruslugi@gmail.com
О сайте · Контактная информация · Размещение рекламы · Ограничение ответственности